ПРАВИТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
О комплексном освоении территорий в целях жилищного строительства
Документ с изменениями, внесенными:
;
постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года N 1379 ;
(Официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга www.gov.spb.ru/norm_baza/npa, 07.05.2014).
____________________________________________________________________
В целях реализации положений статей 30.2 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации и в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Правительство Санкт-Петербурга
постановляет:
1. Утвердить Положение о порядке подготовки документации и принятия решений о проведении торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - Положение).
2. Комитету по строительству:
2.1. Совместно с Комитетом по градостроительству и архитектуре и Комитетом по энергетике и инженерному обеспечению определить территории, нуждающиеся в комплексном освоении в целях жилищного строительства.
2.2. Обеспечить подготовку документации, необходимой для проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, сформированных в установленном порядке, находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга, предназначенных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - земельные участки), в составе и сроки в соответствии с Положением.
2.3. В установленном порядке принимать решения о подготовке документации по планировке территории в отношении земельных участков, предоставленных в аренду в соответствии с постановлением.
2.4. Обеспечить в установленном порядке передачу Комитету по управлению городским имуществом комплекта документов, необходимых для оформления права государственной собственности, в отношении объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в собственность Санкт-Петербурга победителем торгов, с привлечением организаций, подведомственных Комитету по строительству и Комитету по энергетике и инженерному обеспечению.
3. Комитету по управлению городским имуществом:
3.1. Обеспечить организацию проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - торги) на следующих условиях:
3.1.1. Торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников и открытого по форме подачи предложений по цене.
3.1.2. Предмет торгов - право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства путем подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.
3.1.3. Победитель торгов получает исключительное право приобрести в собственность или аренду сроком на 49 лет после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельные участки, предназначенные для жилищного и иного строительства в соответствии с разрешенными видами использования, в границах ранее предоставленного земельного участка.
Победитель торгов вправе приобрести в собственность земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, расположенные в границах одного элемента планировочной структуры (квартала) или нескольких элементов планировочной структуры (кварталов), выделенных в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом планировки, после безвозмездной передачи победителем торгов в государственную собственность Санкт-Петербурга объектов инженерной инфраструктуры, возведенных победителем торгов в границах ранее предоставленного земельного участка.
3.1.4. Срок действия договора аренды земельного участка устанавливается в соответствии с пунктами 3.1.9 и 3.1.10 постановления.
3.1.5. Цена выкупа победителем торгов земельных участков, указанных в пункте 3.1.3 постановления, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка устанавливается в соответствии с действующим на момент принятия решения о проведении торгов законодательством Российской Федерации в расчете за единицу площади.
3.1.6. Начальная цена предмета торгов устанавливается в размере рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
3.1.7. Пункт утратил силу с 1 января 2010 года - ..
3.1.8. Способы обеспечения выполнения обязательств по комплексному освоению земельного участка устанавливаются Правительством Санкт-Петербурга в решении о проведении торгов.
Объем обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка, обеспечивающий надлежащее исполнение победителем торгов обязательств по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, определяется из расчета за единицу площади земельного участка:
для участков площадью менее 250 тыс.кв.м - 78 руб. за кв.м;
для участков площадью от 250 тыс.кв.м до 500 тыс.кв.м - 70 руб. за кв.м;
для участков площадью более 500 тыс.кв.м - 62 руб. за кв.м.
(Пункт в редакции, введенной в действие с 23 ноября 2009 года постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 9 ноября 2009 года N 1252 .
3.1.9. Максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативами, но не могут превышать полутора лет.
3.1.10. Максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории и строительству объектов инженерной инфраструктуры устанавливаются в соответствии с нормативами по заключению Комитета по строительству.
3.1.11. Максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков устанавливаются в соответствии с действующими нормативами по заключению Комитета по строительству.
3.1.12. Осуществление победителем торгов в установленном порядке безвозмездной передачи в государственную собственность Санкт-Петербурга объектов инженерной инфраструктуры.
3.1.13. Победитель торгов обязан безвозмездно передать в собственность Санкт-Петербурга результаты произведенных на земельном участке строительных работ в случае расторжения договора аренды земельного участка вследствие невыполнения или ненадлежащего выполнения победителем торгов своих обязательств по договору аренды земельного участка (пункт дополнительно включен постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 9 ноября 2009 года N 1252).
3.2. В 30-дневный срок по согласованию с Комитетом по строительству разработать и утвердить примерную форму договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
4. Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и Государственной административно-технической инспекции в установленном порядке выдавать победителям торгов разрешительную документацию по предметам ведения на выполнение работ по обустройству территории и строительству объектов инженерной инфраструктуры.
5. Пункт утратил силу с 1 января 2010 года - постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года N 1379 ..
6. Установить, что с момента вступления настоящего постановления в силу постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.03.2004 N 405 "О предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участков" не применяется в отношении земельных участков, расположенных в границах территорий, предназначенных согласно документам территориального планирования Санкт-Петербурга для жилищного строительства.
7. Контроль за выполнением постановления возложить на вице-губернатора Санкт-Петербурга Вахмистрова А.И. и вице-губернатора Санкт-Петербурга Молчанова Ю.В. по принадлежности вопросов.
Губернатор Санкт-Петербурга
В.И.Матвиенко
4.2. Запрос в Комитет по управлению городским имуществом (далее - КУГИ) об имущественно-правовом статусе земельного участка и расположенных на нем объектах недвижимости.
Заключение КУГИ должно содержать:
расчет размера арендной платы за единицу площади земельного участка;
сведения об обременениях земельного участка и расположенных на нем объектах недвижимости с указанием сроков и условий прекращения прав третьих лиц.
4.3. Запрос в Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП) о наличии у земельного участка и расположенных на нем объектах недвижимости статуса объектов культурного наследия федерального либо регионального значения либо выявленных объектов культурного наследия (нахождении земельного участка в пределах зон охраны объектов культурного наследия).
4.4. Запрос в администрацию района Санкт-Петербурга по месту нахождения земельного участка (далее - администрация района) о согласовании проведения торгов.
4.5. Запрос в Комитет по энергетике и инженерному обеспечению (далее - КЭиИО) о возможности инженерного обеспечения земельного участка в соответствии с планами реализации территориального планирования Санкт-Петербурга, генеральными схемами водо-, газо-, тепло- и энергоснабжения Санкт-Петербурга.
5. Сроки подготовки заключений и ответов КГА, КГИОП, администрации района - 10 дней со дня получения запроса Управления инвестиций. Срок ответов КЗРиЗ, КУГИ и КЭиИО - 14 дней.
6. В двухдневный срок после получения заключения КЗРиЗ Управление инвестиций направляет уведомление в Комитет по строительству о необходимости получения сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах (ограничениях, обременениях) в отношении земельного участка и расположенных на нем объектах недвижимости. Комитет по строительству направляет соответствующий запрос в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области с указанием адресов и кадастровых номеров земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости и в двухдневный срок после получения ответа направляет его в Управление инвестиций.
7. При получении положительных заключений и согласований, указанных в пунктах 3-6 настоящего Приложения, Управление инвестиций в двухдневный срок обращается в КЗРиЗ с заявлением о проведении работ по межеванию и проведению государственного кадастрового учета земельного участка.
7.1. В случае, если в границах земельного участка находятся сформированные земельные участки, предоставленные в аренду для целей, не связанных со строительством (далее - земельные участки, предоставленные на условиях аренды), Управление инвестиций до проведения государственного кадастрового учета направляет в КУГИ запрос о возможности формирования земельного участка с учетом земельных участков предоставленных на условиях аренды. К запросу прилагается схема границ земельного участка с указанием земельных участков, предоставленных на условиях аренды, и данных об их площади.
КУГИ в 10-дневный срок направляет в Управление инвестиций заключение о возможности формирования земельного участка с учетом сведений о земельных участках, предоставленных на условиях аренды, и в случае положительного заключения обращается в КЗРиЗ с заявлением о прекращении кадастрового учета земельных участков, предоставленных на условиях аренды, а также с заявлением о формировании земельного участка с учетом сведений о земельных участках, предоставленных на условиях аренды.
8. КЗРиЗ в установленном порядке осуществляет выдачу технического задания на проведение работ по межеванию, проверку результатов работ по межеванию, утверждение границ земельного участка и обеспечивает проведение государственного кадастрового учета земельного участка с учетом сведений о земельных участках, предоставленных на условиях аренды.
К материалам государственного кадастрового учета земельного участка КЗРиЗ прилагается справка о цене земельного участка за единицу площади.
9. Управление инвестиций в 20-дневный срок со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка в установленном порядке обеспечивает выполнение работ по установлению организацией, имеющей право на проведение оценки государственной собственности, рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка.
10. Управление инвестиций в 10-дневный срок со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, указанного в пункте 7.1 настоящего Положения, направляет в КУГИ сведения, указанные в пункте 4.1 настоящего Положения, и распоряжение КЗРиЗ об утверждении границ земельного участка с приложением плана границ.
(Абзац в редакции, введенной в действие с 7 мая 2014 года постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28 апреля 2014 года N 301 .
КУГИ, после получения указанных сведений из Управления инвестиций, осуществляет в установленном порядке действия по внесению изменений в договоры аренды земельных участков, предоставленных на условиях аренды, в части объектов указанных в договорах аренды.
КУГИ в течение пяти рабочих дней после получения сведений, указанных в абзаце первом настоящего пункта, готовит предложения о выборе способа обеспечения выполнения победителем торгов обязательств по комплексному освоению земельного участка, обеспечивающего надлежащее исполнение победителем торгов обязательств по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, и направляет их в Управление инвестиций (абзац дополнительно включен постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 9 ноября 2009 года N 1252).
11. Комитет по строительству:
11.1. В пятидневный срок со дня передачи из Управления инвестиций документации для проведения торгов в соответствии с Перечнем документов для проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства согласно приложению к настоящему Положению, но не ранее осуществления КУГИ действий по внесению в установленном порядке изменений в договоры аренды земельных участков, предоставленных третьим лицам для целей, не связанных со строительством, в соответствии с пунктом 10 настоящего Положения, готовит проект постановления Правительства Санкт-Петербурга о проведении торгов.
Согласование проекта постановления Правительства Санкт-Петербурга, в том числе разногласий в отношении условий проведения торгов, производится на совещании у вице-губернатора Санкт-Петербурга, отвечающего за решение вопросов капитального строительства, архитектуры и градостроительства, земельной политики, в порядке, установленном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.12.2003 N 100 "Об утверждении Регламента Правительства Санкт-Петербурга" .
11.2. В пятидневный срок со дня принятия Правительством Санкт-Петербурга проекта постановления о проведении торгов осуществляет передачу в КУГИ документации для проведения торгов в соответствии с Перечнем документов для проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства согласно приложению к настоящему Положению.
Приложение
к Положению о порядке подготовки
документации и принятия решений
о проведении торгов на право
заключения договоров аренды
земельных участков для их
комплексного освоения в целях
жилищного строительства
Перечень документов для проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства
1. Заключение Комитета по градостроительству и архитектуре о принципиальной возможности и градостроительных условиях земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее - земельный участок).
2. Материалы, представленные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга:
заключение о статусе земельного участка;
справка о цене за единицу площади земельного участка;
кадастровый план земельного участка;
копия распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга об утверждении границ земельного участка с приложением плана границ земельного участка.
3. Заключение Комитета по управлению городским имуществом об имущественно-правовом статусе земельного участка и расположенных на нем объектах недвижимости с приложением расчета размера арендной платы за единицу площади земельного участка.
4. Заключение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры о принципиальной возможности и условиях комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства при наличии у земельного участка или расположенных на нем объектах недвижимости статуса объектов культурного наследия федерального либо регионального значения либо выявленных объектов культурного наследия (нахождении земельного участка в пределах зон охраны объектов культурного наследия).
5. Согласование администрации района Санкт-Петербурга по месту нахождения земельного участка.
6. Заключение Комитета по энергетике и инженерному обеспечению о возможности инженерного обеспечения земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства по типовой форме согласно приложению к настоящему Перечню.
7. Сведения Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах (ограничениях, обременениях) в отношении земельного участка и расположенных на нем объектах недвижимости.
8. Отчет о рыночной стоимости права на заключение договора аренды земельного участка.
9. Расчет Санкт-Петербургского государственного учреждения "Управление инвестиций" суммы обеспечения надлежащего выполнения победителем торгов обязательств по комплексному освоению земельного участка, обеспечивающей надлежащее исполнение победителем торгов обязательств по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (пункт в редакции, введенной в действие с 23 ноября 2009 года постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 9 ноября 2009 года N 1252 .
Приложение
к Перечню документов для проведения
торгов на право заключения договоров
аренды земельных участков для их
комплексного освоения в целях
жилищного строительства
Типовая форма заключения о возможности инженерного обеспечения земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства
Адрес земельного участка: ___________________
Основание для подготовки заключения:
___________________________________________
Инженерное обеспечение земельного участка с ориентировочными потребностями в энергетических и иных ресурсах, указанными в таблице N 1, возможно на условиях, указанных в таблице N 2.
Таблица N 1 |
|||
инженерной нагрузки | Единица измерения | Величина инженерной нагрузки |
|
Водоснабжение | куб.м/сут. | ||
Водоотведение | куб.м/сут. | ||
Теплоснабжение | |||
Электроснабжение | |||
Газоснабжение | |||
Таблица N 2 |
||||
Вид инженерной нагрузки | Единица измерения | Условия подключения | Ограничения по срокам подключения |
|
Водоснабжение | куб.м/сут. | |||
Водоотведение | куб.м/сут. | |||
Теплоснабжение | ||||
Электроснабжение | ||||
Газоснабжение | ||||
Перечень документов, на основании которых определены условия подключения:
Особые условия:
Официальный
электронный текст
ИПС "Кодекс"
Редакция документа с учетом
изменений и дополнений подготовлена
АО "Кодекс"
Статья 30.2. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
1. Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
2. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи.
3. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.
4. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.
Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду либо, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного пунктом 10 настоящей статьи земельного участка, в аренду. В случае, если указанные земельные участки образованы из предусмотренного пунктом 10 настоящей статьи земельного участка, размер арендной платы за образованные земельные участки определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующие земельные участки. В случае изменения размера ставки земельного налога размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке.
6. Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные настоящего Кодекса.
7. При обороте указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.
9. В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3 , , и настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное.
Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ статья 30.2 настоящего Кодекса дополнена пунктом 10
10. Земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса юридическому лицу, заключившему договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в аренду без проведения торгов и без предварительного согласования места размещения объекта. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок. В случае изменения размера ставки земельного налога размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке.
Рынок новостроек предлагает большой выбор объектов недвижимости, из которых покупатель может выбрать подходящий для себя вариант, ориентируясь на финансовые возможности и другие характеристики строительства. Новой тенденцией является комплексное освоение территории. Эта модель застройки считается максимально эффективной, экономически выгодной и оправданной в условиях дефицита земель и загруженности коммунальных сетей мегаполисов. Так как данный термин относительно новый, то вызывает большой интерес со стороны потенциальных покупателей жилья. Сегодня мы поговорим о комплексном освоении и развитии территорий, а также обсудим перспективы данной категории жилищного строительства.
Стоит иметь в виду, когда мы говорим о комплексном освоении территории, - это то определение, в которое входит в целый ряд понятий, входящих в систему деятельности по освоению территорий. Данный вопрос мы всего лишь слегка затронем в этой статье, ведь больше всего нас все же интересует аббревиатура КОТ.
Итак, комплексное освоение территорий - это проекты застройки земель, подразумевающие масштабное строительство жилых комплексов общей площадью не менее ста тысяч квадратов. Обычно в подобный комплекс входит несколько многоквартирных домов, объединенных единым архитектурным планом и дизайном. Также они находятся в схожей ценовой категории. Специалисты говорят, что чаще всего комплексное освоение территорий - это жилье эконом- и комфорт-класса, рассчитанное на массового покупателя со средним уровнем достатка.
Стоит заметить, что данная модель застройки включает в себя всю сопутствующую инфраструктуру, которая возводится силами строительной организации. В большинстве случаев в результате возникают крупные микрорайоны, расположенные на окраине густонаселенных городов и обладающие даже собственными коммунальными сетями.
Впервые о КОТ заговорили приблизительно десять лет назад. Тогда правительством РФ был выпущен документ, где указывались некоторые требования к проектам комплексного освоения территорий. В первую очередь обозначалась обязанность застройщика ввести в эксплуатацию объекты инфраструктуры, включающие социальные объекты и инженерные сети. Также КОТ подразумевает и строительство транспортных развязок, причем бюджетные средства в подобной деятельности не должны использоваться. Все расходы ложатся на плечи застройщика и инвесторов, которых он сможет привлечь на проект.
Интересно, что на сегодняшний день попасть в разряд комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства смогли не более десяти проектов. Многие из претендентов не добились соответствия всем предъявленным условиям и на сегодняшний день только планируют приступить к деятельности по КОТ.
Стоит заметить, что еще в советские времена принцип комплексной застройки очень активно использовался. Особенно это было актуально в тридцатые годы прошлого века. Тогда на пустырях возводились целые микрорайоны, а порой и города. Однако цели, преследуемые тогда и сейчас, существенно разнятся. В Советском Союзе главной задачей было строительство большего количества квадратных метров. Поэтому целые микрорайоны получались одноликими и серыми. Современный подход как раз основан на качественном освоении пространства. Многие застройщики утверждают, что они продают не столько квартиры, сколько определенный образ жизни. А за это покупатель как раз готов платить практически любые деньги.
Земельные участки для комплексного освоения территорий сейчас пользуются большим спросом, и это немудрено. Ведь с каждым годом в городах остается все меньше свободных земель, которые можно было бы использовать в качестве места для новостроек. Если ранее в мегаполисах можно было выстроить несколько домов практически в центре и присоединить их к уже имеющимся городским коммуникациям, то сейчас сделать это уже невозможно. Поэтому застройщикам приходится рассматривать территории на окраине и разрабатывать для своих новостроек интересные концепции. По итогу покупатель получает необычный проект с развитой инфраструктурой и множеством преимуществ.
Не стоит упускать из виду и себестоимость строительства. Как правило, чем масштабнее проект реализует застройщик, тем дешевле он ему обходится. Поэтому даже с учетом необходимости обустраивать все близлежащие к новостройкам территории, он получает существенную прибыль. К тому же имеет возможность заинтересовывать покупателя всевозможными скидками, акциями, снижающими первоначально заявленную стоимость жилья на десять-тридцать процентов. Подобный подход не может не подкупать будущих собственников квартир.
Большинство покупателей, которым уже посчастливилось стать владельцами жилья в подобных проектах, с большим восторгом рассказывают о них друзьям и знакомым, что подогревает интерес к КОТ. В первую очередь их подкупает современное оснащение жилищных комплексов. Обычно в них входит видеонаблюдение, спортивные и детские площадки, тщательно продуманные парковые зоны и переходы через проезжую часть. Сами строения тоже выглядят стильно и по-современному. Порой район, который входил в комплексное освоение земель, напоминает маленький кусочек Европы своей красотой и необычным дизайном.
Здесь выгода для местных властей также очевидна. Они не являются инвесторами, когда речь заходит об инженерных сетях или инфраструктуре. Подобные моменты всегда оговариваются в договоре о комплексном освоении территории, поэтому городу необходимо просто наблюдать за ходом строительства и потом принять готовые объекты на баланс.
Сейчас уже не единожды велась речь о коллективном освоении территорий несколькими застройщиками. В таком случае они вполне могут в дальнейшем являться и управляющей компанией, осуществляющей руководство котельными, электрическими сетями и другими инженерными объектами, возведенными и введенными в эксплуатацию ими же. Однако на сегодняшний момент законодательной базы под такой проект не существует. Однако это не означает, что в ней нет необходимости или она не появится в скором времени.
Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта. Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей. Когда речь идет о масштабных проектах, то это могут быть строения не только второй, но третьей и даже четвертой очереди. Данный нюанс необходимо учитывать, приобретая квартиру в подобном комплексе.
Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.
Мы уже упоминали в предыдущих разделах статьи о том, что комплексное и устойчивое развитие территорий имеет четыре формы, и КОТ является одной из них. Если не вдаваться в подробности, то их можно представить в следующем виде:
Стоит иметь в виду, что каждая из этих форм подразумевает кропотливую работу по разработке документации, проектированию будущих объектов и в дальнейшем обеспечению их жизнедеятельности.
В последние годы выработался механизм предоставления участков под КОТ. Обычно территории выставляются на общие торги, но перед этим документы на них тщательно проверяются, ведь на участок не должны распространяться права третьих лиц. Принимать участие в торгах может любое юридическое лицо, однако после победы оно освобождено от необходимости публичных слушаний по межеванию или представлению документации по проекту. Сами застройщики считают такой вариант довольно удобным и экономически выгодным.
Стоит учитывать, что ранее строительные компании могли просто арендовать участки и придерживать их до определенной поры. Иногда они заключали договора субподряда, и земля, приобретенная под строительство парковки, к примеру, могла уйти под жилую застройку. Однако сегодня ситуация в корне изменилась, и комплексное освоение территорий в областях и регионах является узко направленной деятельностью. Участок, выделенный под подобную застройку, уже нельзя будет использовать иным образом.
Если застройщик планирует воплотить в жизнь КОТ, то ему в любом случае необходимо выиграть аукцион. Без этого у него не будет права на заключение договора аренды для комплексного освоения территорий. Это правило закреплено на законодательном уровне.
Однако многих застройщиков интересует другой момент. Они хотят знать, можно ли уступать право аренды сторонним организациям. Под этой формулировкой многие понимают возможность продажи своего права. Здесь не может быть единого мнения. Фактически закон этого не запрещает, однако он сформулирован таким образом, что сделать подобную процедуру практически невозможно.
Ведь заключить договор о КОТ можно только путем победы в аукционе, а значит, организация должна полностью выполнить свои обязательства, указанные в бумагах. На практике застройщики столкнулись уже с большим количеством разных ситуаций, которые довольно сложно урегулировать с имеющейся правовой базой. Поэтому многие высказываются за принятие новых законов с учетом всех возможных ситуаций по аренде земель под КОТ.
Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.
Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:
В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.
Хотелось бы сказать, что, несмотря на большой интерес к подобным застройкам, специалисты отмечают ряд проблем этих проектов, которые тормозят их реализацию.
В первую очередь это отсутствие законодательной базы. Об этом мы уже упоминали не единожды.
Также необходимо продумать и помощь на уровне государства, которая должна выражаться в привлечении инвесторов к подобным проектам. Ведь если учесть, что зачастую в КОТ входит еще и дорожное строительство, то нетрудно представить, как дорого это обходится застройщику. Некоторые просто не в состоянии потянуть такие масштабные проекты, хотя интерес к ним довольно высок.
Зачастую проблема КОТ заключается и в невозможности нескольких застройщиков договориться друг с другом. При создании консолидации они получили бы не только объединение своих усилий, но и смогли бы воплотить в жизнь более качественный проект, созданный в едином стиле.
Конечно, система комплексного освоения территорий еще не выработана и на протяжении нескольких десятилетий будет совершенствоваться. Однако будущее строительства все же за этими масштабными и перспективными проектами.
А.П. Анисимов ,
Ведущий научный сотрудник НИИ современного права
Волгоградской академии государственной службы,
доктор юридических наук
Одной из принципиальных новелл земельного законодательства последних лет является установление обязательности предоставления земельных участков для жилищного строительства на торгах, и, в том числе, появление новой процедуры, связанной с предоставлением земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом примечательно, что последняя проблематика практически ни разу не попадала в сферу внимания ученых-юристов, хотя ее значение трудно переоценить.
Для начала, попробуем выявить юридическую природу рассматриваемой процедуры, то есть ее правовые особенности и юридически значимые свойства как правового явления.
Существует три принципиально разных стратегии застройки населенных пунктов. Во-первых, это так называемая «точечная застройка», когда в границах застроенной территории должностными лицами местных органов архитектуры и градостроительства выявляются «относительно свободные» участки (занятые, например, детскими площадками), которые предоставляются под строительство многоквартирных жилых или общественно-деловых зданий. Ее преимущества для строительных компаний очевидны хотя бы потому, что такое строительство осуществляется на уже существующих инженерных коммуникациях и позволяет экономить затраты на возведение объекта недвижимости. Основания и порядок предоставления земельных участков под такое строительство регламентируются ст.ст.30.1 и 38.1 ЗК РФ.
Данный вид застройки нередко вызывает массовое недовольство местных жителей и влечет многомесячные судебные споры, а также провоцирует образование очагов социальной напряженности. Вот всего лишь один пример. В октябре 2007 г. в г. Москве состоялась акция протеста из-за строительства во дворе дома № 41 по Чертановской улице нового жилого комплекса «Галактика». По данным местных жителей, в их дворе предполагается построить три высотки, трехэтажный офис и гараж на 330 машин. Ранее на этом месте, по словам жильцов, должны были построить детский сад. В результате акции в милицию было доставлено около 30 человек.
Данная проблема часто эксплуатируется политическими партиями. Так, партия «Яблоко» 12 октября 2007 г. проводила акцию против «уплотнительной» застройки в городе Екатеринбурге, а 13-14 октября провела в городе Перми двухдневный форум с общественными организациями на тему «Организация гражданского протеста против уплотнительной застройки».
Определенным результатом общественного недовольства можно считать публичные заявления некоторых должностных лиц о прекращении точечной застройки в ряде субъектов РФ. Например, такое заявление сделал и.о. мэра г. Томска, а в г. Москве в октябре 2007 г. специальная межведомственная комиссия по «точечной» застройке отменила строительство 10 зданий.
Во-вторых, это предоставление земельного участка для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен такой договор, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду (п.2.1 ст.30 ЗК РФ). Данная процедура призвана оптимизировать характер застройки населенного пункта. Согласно п.3 ст.46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрадК РФ), решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
В-третьих, предоставление земельного участка в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Норма-дефиниция, определяющая, что следует понимать под «комплексным освоением земельного участка для жилищного строительства» отсутствует как Земельном кодексе РФ (далее - ЗК РФ), так и в ГрадК РФ и иных федеральных законах. Тем не менее, как следует из ст.30.2 ЗК РФ, данная процедура предполагает:
а) подготовку будущим застройщиком (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем) документации по планировке территории. Согласно ч.1 ст.41 ГрадК РФ, подготовка такой документации осуществляется в целях обеспечения , выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Следовательно, предполагается предоставление арендатору крупного земельного массива (квартал, микрорайон и т.д.) для комплексного освоения (проще говоря - для строительства «спального района» со всеми объектами соцкультбыта и инфраструктурой). Таким образом, наряду с иными преимуществами, орган местного самоуправления экономит и финансовые средства на разработку документации по планировке территории.
До 30 декабря 2007 г. участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлялся лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий:
Соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью.
Таков общий порядок предоставления земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Какова же реализация этой процедуры на практике? Не претендуя на исчерпывающий анализ данной проблемы, продемонстрируем несколько тенденций.
Во-первых, следует отметить успешную реализацию данной процедуры в муниципальных образованиях ряда субъектов РФ. Так, в городе Новосибирске в рамках процедуры предоставления территорий для комплексного освоения в целях жилищного строительства сформировали и выставили на торги земельный участок на ул. Петухова в Кировском районе (площадью 26,4 га) с начальной ценой 114,2 млн. руб. Когда 30 января 2007 г. аукцион по этой площадке состоялся, за право ее аренды под комплексное строительство было выручено 294,2 млн. руб. Впоследствии к торгам подготовили еще два участка для комплексного жилищного строительства в микрорайоне Затон и на Южно-Чемском ж/м.
В городе Волгограде только в декабре 2007 г. было запланировано и проведено два аукциона по предоставлению земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Постановлением Правительства г. Санкт-Петербурга в феврале 2006 г. был установлен порядок предоставления земельных участков для комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства. В итоге в 2006 г. по итогам торгов предоставлен 41 земельный участок площадью более 500 га с планируемым объемом ввода жилья порядка 4 млн. 100 тыс. кв. м. В первом полугодии 2007 г. на торгах предоставлено 8 земельных участков площадью около 800 га под комплексное освоение территорий.
Таким образом, следует сделать вывод о том, что данная процедура уже заняла свое достойное место среди иных вариантов предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов, хотя ее применение в различных субъектах РФ и даже муниципальных образований одного субъекта РФ далеко не равномерно.
Во-вторых, следует отметить попытки должностных лиц органов местного самоуправления ряда муниципальных образований игнорировать нормы ЗК РФ об обязательности проведения торгов при предоставлении земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также принимать решения за рамками своей компетенции.
Показателем первого варианта нарушений является направление Челябинской областной прокуратурой в арбитражный суд 24 заявлений с требованием признать незаконными постановления мэрии о предоставлении земельных участков челябинским строительным компаниям. По мнению прокуратуры, администрация нарушила федеральное законодательство, предоставив земельные участки без проведения аукциона.
В частности, в результате прокурорской проверки было установлено, что в период с марта по сентябрь 2005 г. администрацией выделено 97 земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, при этом 90 участков в микрорайонах № 5, 17, 27, 29, 33, 34, 34-а выделено в сентябре 2005 г. По мнению прокуратуры, все эти решения являлись незаконными и подлежат отмене, поскольку согласно ЗК РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства должно осуществляться только на аукционе. Однако без его проведения постановлением главы Челябинска строительная компания «Артель-С» получила в аренду более 23 гектаров земли сроком на пять лет для жилищного строительства в 29-ом микрорайоне в Калининском районе Челябинска.
По мнению прокуратуры, данный участок не мог быть предоставлен физическому или юридическому лицу без проведения торгов. Более того, такое незаконное постановление мэра нарушает интересы города, а также других строительных компаний, так как ставит компанию «Артель-С» в неравное преимущественное положение по отношению к других строителям. Аналогичные претензии представитель прокуратуры предъявил и к другим постановлениям мэра, касающимся выделения земли целому ряду компаний, в том числе «Корпорация «Стальконструкция», «Компания Роспром», «Памир».
В ряде случаев были также нарушены требования ЗК РФ, согласно которым органы местного самоуправления в обязательном порядке должны уведомлять население о предстоящем предоставлении земельного участка. По некоторым участкам, таким, как участок на пересечении улицы Цвиллинга и переулка Красный, участков в микрорайонах № 29, № 27, публикации в средствах массовой информации не производились.
Примером второго варианта злоупотреблений местных чиновников является ситуация в Калужской области. Так, решением Арбитражного суда Калужской области удовлетворены исковые требования заместителя прокурора области о признании недействительными торгов и договора продажи права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Прокуратурой было установлено, что на основании постановления главы муниципального образования городского поселения «Город Кременки» Жуковского района (Калужская область) был подготовлен и проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства. По итогам торгов между администрацией муниципального образования и ООО «Блюз» в августе 2006 г. был заключен договор купли-продажи.
Между тем, Федеральным законом от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Поскольку распоряжение спорным земельным участком не входило в компетенцию городского поселения, Арбитражный суд Калужской области признал требования прокуратуры обоснованными и удовлетворил заявленный иск в полном объеме. Решение суда не было обжаловано и вступило в законную силу. Так своевременно принятые меры прокурорского реагирования предотвратили многоквартирное строительство на незаконно отведенном земельном участке.
Таким образом, следует сделать вывод о том, что в Российской Федерации происходит постепенное (хоть и не всегда равномерное и последовательное) формирование новой системы предоставления земельных участков для жилищного строительства, в том числе для комплексного освоения земельных участков в целях жилищного строительства.
На наш взгляд, необходимо нормативно закрепить следующее определение данной процедуры:
«комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства – это деятельность застройщика по возведению жилых и иных объектов недвижимости, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, иного обустройства земельного участка, предоставленного ему в аренду из государственных или муниципальных земель, сопровождаемая разработкой градостроительной документации по планировке территории».
Дальнейшее развитие названной процедуры позволит окончательно отказаться от осуществления предварительного согласования места размещения объекта как процесса закрытого от постороннего глаза и создающего благоприятную почву для коррупции.
Существует ряд законодательных гарантий такого поступательного движения, заключающихся в обязательности разработки органами местного самоуправления градостроительной документации, наличие которой является главным условием публичности и прозрачности предоставления земельных участков на торгах для жилищного строительства. В земельном и градостроительном законодательстве неоднократно упоминаются весьма жесткие экономические последствия для тех публично-правовых образований и уровней власти, которые будут пытаться саботировать сроки, процедуры и иные требования ГрадК РФ. Типичным примером тут является запрет на предоставление земельных участков из государственной или муниципальной собственности для строительства с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки, 12
Данное правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами территориального планирования субъектов Российской Федерации.
Статьей 30.2 ЗК РФ установлены особые правила предоставления земельных участков для строительства, которое предполагает их комплексное основание.
Комплексное освоение в целях жилищного строительства, согласно этой статье ЗК РФ включает в себя:
Подготовку документации по планировке территории,
Выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры,
Осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки для комплексного освоения предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Отличие в использовании земельных участков в рассматриваемом случае от использования земельных участков под застройку в смысле ст. 30 и ст. 30.1 ЗК РФ заключатся в том, что предоставление земли осуществляется для возведения нескольких связанных между собой единым проектом объектов капитального строительства (жилья и др.) преимущественно одним лицом. При этом земельный участок выделяется и предоставляется "единым массивом", а в последующем, после завершения строительства, он должен быть разделен на земельные участки под объектами и предназначенные для их использования и земли общего пользования.
Если отношения по предоставлению участков в очерченных случаях не урегулированы статьей 30.1 ЗК РФ, к таким отношениям применяются общие нормы о предоставлении земельных участков для строительства.
Как и при предоставлении земельных участков для жилищного строительства в силу ст. 30.1 ЗК РФ, земельные участки для комплексного освоения также не могут быть предоставлены на основании процедуры предварительного согласования мест размещения объектов.
Определением ВАС РФ от 06.11.2008 N ВАС-10007/08 по делу N А70-6505/29-2007 разъяснено, что в соответствии с п. 2 ст. 30.2 ЗК РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 ЗК РФ. Предоставление лицу земельного участка без проведения аукциона противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку решение о предварительном согласовании места размещения жилого дома с объектами соцкультбыта и многоэтажными гаражами в рассмотренном судом случае принято 16.11.2005, то есть после 01.10.2005.
Доводы заявителя о том, что процедура по выбору земельного участка для строительства объекта была выполнена до 01.10.2005, в связи с чем предоставление лицу земельного участка не противоречит требованиям законодательства, являлись предметом оценки суда кассационной инстанции и признаны необоснованными.
Согласно п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае если в соответствии с ЗК РФ частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005 не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона.
Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения осуществляется на аукционе, который проводится в порядке, предусмотренном ст. 38.2 ЗК РФ. Иными словами, комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства представляет собой круг отношений, урегулированных особым образом, практически от начала предоставления участка и до завершения всех действий по комплексному освоению.
Нормы ст. 30.2 ЗК РФ, несмотря на то, что сама статья посвящена предоставлению земельных участков, устанавливают положения о правах и обязанностях лица, приобретающего земельные участки в аренду для комплексного освоения, определяющие особые права и обязанности арендатора земельного участка, предоставленные для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Таким образом, ст. 30.2 содержит ряд специальных норм, которые применяются в совокупности с иными положениями ЗК РФ и ГК РФ об аренде земельных участков.
Так, установлено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подп. 6-8 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ, то есть условий, как можно понять из прямого толкования статьи, содержащихся в извещении о проведении аукциона. Исходя из указанных ст. 38.2 ЗК РФ положений, договор аренды земельного участка для комплексного освоения должен содержать следующие условия: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Кроме того, определено, что согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка.
Согласно п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
При этом следует сделать вывод о том, что ст. 30.2 ЗК РФ предусматривается заключение нового договора аренды для следующего за завершенным комплексным освоением использования земельного участка. Это связано с тем, что предоставленный для комплексного освоения участок в процессе этого освоения подлежит разделу в целях осуществления строительства на участках, выделения земель общего пользования и т.п.
Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
Статья 36 ЗК РФ установила существенно отличающееся от тех, что определены ст. 30, 30.1, 30.2, 34 ЗК РФ, основание приобретения права на земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В данном случае основанием является не определенная цель использования участка, а расположение на нем объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан или юридических лиц. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
При реализации норм данной статьи, как и ст. 35 ЗК РФ, следует исходить из того, что права на земельные участки приобретаются собственниками таких объектов недвижимости, как часть здания, которые могут представлять собой обособленный объект недвижимости, который может быть использован автономно от иных частей знания, в том числе и при их разрушении. Несмотря на то, что определение такого объекта на практике не всегда оказывается простым делом, его, для целей приобретения прав на землю, отличают от иного объекта недвижимости - помещения, которое, как правило, такой автономностью не обладает.
Кроме того, судебная практика, в том что касается правовых условий приобретения прав на земельные участки, исходит в ряде случаев из различий между зданиям, строениями и сооружениями и объектами незавершенного строительства.
Постановлением Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/08, в частности, разъяснено, что вывод судов о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.
Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Содержание исключительного права на приобретение в собственность или аренду земельных участков, которое имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, заключается в том, что никто, кроме указанных лиц, не может претендовать на приобретение данного земельного участка. Это следует и из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости на нем расположенной.
Разъяснение правового значения указанного исключительного права дано ВАС РФ в постановлении Пленума N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Также постановлением Пленума ВАС РФ разъяснено, что установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.
Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Важным для способа приобретения прав на землю, как следует из ст. 36 ЗК РФ, является субъектный состав, вид прав субъектов на недвижимость и цели использования недвижимости.
Так, в частности, в особом порядке предоставляются земельные участки некоторым, определенным законом субъектам (религиозные организации, иностранные субъекты).
Значительную часть ст. 36 составляют нормы, определяющие порядок приобретения прав на земельный участков под зданием, строением и сооружением, права на которые принадлежат нескольким лицам. При этом при реализации п. 2 ст. 36 ЗК РФ, согласно которой в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством, следует иметь в виду специальные нормы иных федеральных законов, регулирующих приобретение права на недвижимость и земельные участки под этой недвижимостью. Так, п. 5 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Кроме того, согласно ст. 137 ЖК РФ, в случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.
Заметны различия в формулировках статьей ЗК РФ и ЖК РФ в том, что касается приобретения прав на земельные участки под жилыми многоквартирными домами. На практике мы имеем дело с тем, что земельный участок под зданием сформирован далеко не всегда. В связи с этим реализация нормы ст. 36 ЖК РФ затрудняется, поскольку нет того объекта, право на который принадлежит собственникам помещений в жилых домах.
Статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено при этом, что земельный участок, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок сформирован после введения в действие названного Кодекса, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Практика последнего времени сформировала несколько позиций в отношении порядка оформления прав на земельные участки в данном случае, подкрепленные в том числе решениями высших судебных инстанций.
Из определения ВАС РФ от 09.04.2010 N ВАС-8881/09 по заявлению закрытого акционерного общества (далее - общество) от 11.03.2010 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Омской области от 30.06.2009 по делу N А46-14397/2008, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.01.2010 по тому же делу, принятых по заявлению товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации г. Омска (далее - департамент архитектуры), Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Омской области (далее - Управление ФАКОН), о признании недействительным распоряжения департамента архитектуры от 29.02.2008 N 221-р "Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка для строительства детского сада по улице Масленникова в Центральном административном округе города Омска" и отмене решения Управления ФАКОН от 04.05.2008 N Ф36/08-927 "Об отказе в осуществлении кадастрового учета".
Судом установлено, что собственники помещений многоквартирного дома обратились 21.11.2005 в Департамент недвижимости г. Омска (далее - департамент недвижимости) с заявлением о приобретении прав на земельный участок, на котором расположен жилой дом, с определением его границ и размеров в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Распоряжением департамента недвижимости от 30.10.2006 N 4314-р был утвержден проект территориального землеустройства по формированию земельных участков, относящихся к категории земель поселений, а именно земельного участка площадью 3856 кв. м и земельного участка площадью 325 кв. м с местоположением относительно 5-этажного жилого дома.
Департаментом недвижимости распоряжением от 11.03.2008 N 1997-р утвержден проект границ по образованию земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, площадью 4181 кв. м для жилищных нужд и общественно-деловых целей под строения местоположение земельного участка установлено относительно 5-этажного жилого дома с почтовым адресом: проспект К. Маркса, 29 в Центральном административном округе г. Омска.
Собственники помещений указанного жилого дома 17.04.2008 обратились в Управление Роснедвижимости с заявлением о постановке на кадастровый учет сформированного земельного участка.
Управление Роснедвижимости решением от 04.05.2008 N Ф36/08-927 отказало в осуществлении кадастрового учета, ссылаясь на несоблюдение требований, предъявляемых к формированию документов о межевании, а также на факт наложения формируемого земельного участка на учтенный ранее земельный участок. Данный земельный участок был сформирован в соответствии с принятым департаментом архитектуры по заявлению общества от 29.02.2008 N 221-р "Об утверждении проекта границ по образованию земельного участка для строительства детского сада".
Полагая, что указанное распоряжение не соответствует земельному законодательству, нарушает права на использование фактически занимаемого земельного участка под многоквартирным домом, ТСЖ обратилось в суд с заявлением о признании указанного распоряжения недействительным.
Суд, удовлетворяя заявленные требования, на основании положений ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" исходил из того, что оспариваемое распоряжение принято после того, как земельный участок под многоквартирным жилым домом был сформирован и утвержден распоряжением от 30.10.2006 N 4314-р, и пришел к выводу о нарушении права собственников указанного многоквартирного дома на приобретение земельного участка в общую долевую собственность в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 36 ЗК РФ, которое не было реализовано по причине отказа Управления Роснедвижимости по Омской области от 04.05.2008 в осуществлении кадастрового учета.
Кроме того, суд установил, что при формировании земельного участка для строительства нарушены положения ст. 30, 31 ЗК РФ, поскольку оспариваемым распоряжением от 29.02.2008 N 221-р утвержден проект границ земельного участка площадью 1761 кв. м, тогда как предварительный выбор на основании заявления общества был осуществлен в отношении земельного участка площадью 630 кв. м.
Суд отклонил довод общества о том, что земельный участок под многоквартирным домом площадью 2127 кв. м был сформирован, границы участка утверждены распоряжением мэра г. Омска от 16.02.2004 N 365-р "Об утверждении проекта территориального землеустройства по формированию земельного участка" и он поставлен на кадастровый учет до вступления в силу ЖК РФ, установив, что правообладателем данного земельного участка является ООО, а приведенное распоряжение мэра признано недействительным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 25.02.2009 по делу N 33-705/2009.
Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ, в случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. Если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Пленум ВАС РФ в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил в этой связи (п. 19-21), что при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ.
Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться п. 2 ст. 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.
Поскольку лица, указанные в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.
Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.
В случае если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании, в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.
Положениями ст. 36 ЗК РФ определены особые условия расчета стоимости земельного участка при его приобретении собственниками зданий, строений и сооружений, отличные от определения рыночной стоимости участка. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. При этом цена земельных участков, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
Следует признать, что определение стоимости земельных участков, которая мыслилась как "льготная", вызывает большие сложности и конфликты на практике. Это связано с тем, что расчет кадастровой стоимости земельных участков, с одной стороны, не всегда точен и соответствует параметрам (нормативным и фактическим) участка. С другой стороны, и точно установленная кадастровая стоимость участка оказывается зачастую гораздо выше рыночной. Последнее фактически нивелирует льготный характер приобретения прав на земельные участки под недвижимостью.
Существенное значение для приобретения прав на земельные участки из государственной или муниципальной собственности имеют нормы ст. 36 ЗК РФ, определяющей порядок приобретения прав на землю. При этом данный порядок распространяется как на отношения по приобретению прав на земельные участки под недвижимостью, так и на отношения по переоформлению прав на земельные участки, согласно указанию ст. 3 Вводного закона.
Согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ, для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В месячный срок со дня поступления указанного заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка заявителям и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
В основе одного из споров (Постановление Президиума ВАС РФ от 21.03.2006 N 14711/05 по делу N А41-К1-1979/05) находились действия ООО Р. по переоформлению прав на земельный участок, используемый им на основании права постоянного (бессрочного) пользования. На данном земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие Р., отсутствовали. Истец - организация Р. - является обществом с ограниченной ответственностью, то есть не относится к лицам, которым земельные участки на основании п. 1 ст. 20 ЗК РФ могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование. Для таких лиц Вводным законом установлено правило о переоформлении земельных участочков в собственность либо в аренду.
При этом в соответствии с примечанием, закрепленным ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", переоформление права на земельный участок, за исключением случаев, предусмотренных п. 9.1 ст. 3 указанного Федерального закона, включает в себя:
Подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права в соответствии с настоящей статьей или подачу заявления заинтересованным лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном ст. 15 или 22 ЗК РФ, при переоформлении этого права в соответствии с п. 2 и 5 настоящей статьи;
Принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;
Государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Существо спора и разногласий в толковании норм судами составило положение п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которой юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Статья 36 ЗК РФ, регулирует отношения по приобретению прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Данная статья содержит как общие условия приобретения прав на земельные участки в соответствии с видами недвижимости и правовым статусом лиц (п. 1-4, 9 ст. 36 ЗК РФ), так и общий для всех предусмотренных статьей случаев порядок приобретения прав на землю (п. 5-8 ст. 36 ЗК РФ). при этом некоторыми судебными инстанциями был сделан вывод о том, что требование о переоформлении права ПБП в силу ст. 36 ЗК РФ может относиться только к лицам, обладающим правами на недвижимость на соответствующих земельных участках.
Президиум ВАС РФ в своем постановлении указал на ошибочность предположения суда о том, что п. 2 ст. 3 Вводного закона относится к ст. 36 ЗК РФ в целом. В частности, ВАС РФ правильно обращает внимание на то, что п. 2 ст. 3 устанавливает специальные положения о приобретении прав на земельные участки для лиц, владеющих ими на основании права постоянного (бессрочного) пользования. Переоформление прав на землю осуществляется при этом в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ, п. 2 ст. 3 Вводного закона.
Таким образом, правовое значение отсылки п. 2 ст. 3 Вводного закона к ст. 36 ЗК РФ заключается в том, что процедуры переоформления прав на землю (подача заявлений, оформление кадастровых документов, составление и заключение договора и др.) должны быть такими же, что и процедуры приобретения прав на землю владельцами зданий строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Обоснованность вывода ВАС РФ заключается и в том, что согласно п. 1 ст. 3 Вводного закона со дня введения в действие ЗК РФ переоформлению подлежат права на землю, не предусмотренные ст. 15, 20-24 ЗК РФ, вне зависимости от того, расположены ли на земельных участках объекты недвижимости или нет. То есть на основании данного положения переоформить свои права должны все лица, если их права на землю не согласуются с условиями ЗК РФ.
Ограничение субъектов, на которых должны распространяться требования п. 2 ст. 3 лицами, имеющими права на здания, строения и сооружения, только на том основании, что переоформление прав на землю должно осуществляться ими по правилам ст. 36 ЗК РФ не согласуется с установленным самим пунктом кругом лиц очерченных отношений. А именно, данный пункт упоминает только следующие признаки лица, обязанного выполнить условия п. 2 ст. 3 Вводного закона. Это должно быть: а) юридическое лицо, не указанное в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, б) данное юридическое лицо должно владеть земельным участком на основе права постоянного (бессрочного) пользования. Владение недвижимостью на земле как обязательный признак в данном случае отсутствует.
Рассматриваемое постановление Президиума ВАС РФ обратило внимание и на иные важные обстоятельства.
Президиум ВАС РФ в своем упомянутом выше постановлении указывает, что общество Р., не согласившись с отказом администрации переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности, обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении администрации к заключению договора купли-продажи этого участка.
Возможность обращения в суд с иском о понуждении администрации к заключению договора купли-продажи земельного участка основана по положениях ГК РФ (ст. 421, 445), согласно которым понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ, или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Обязанность заключения договора в данном случае вытекает из положений упомянутой ранее нормы п. 2 ст. 3 Вводного закона, согласно которой юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по своему желанию на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Переоформление права как в том, так и в другом случае возможно только при условии заключения соответствующего договора. При этом постановлением Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 (п. 4) указывается, что при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании правил ст. 36 ЗК РФ ответчиком по иску о понуждении к заключению договора является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.
В то же время, обращаясь к п. 4 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, в рассматриваемом постановлении Президиума ВАС РФ указывается на то, что общество Р. могло использовать и другой способ защиты своих прав и интересов - путем обращения в арбитражный суд с заявлением о признании решения либо действий администрации незаконными. Такое заявление рассматривается судом в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ. При этом суд, установив, что решение либо действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, принимает решение о признании оспариваемого решения либо оспариваемых действий (бездействия) незаконными. Как отмечено далее в постановлении Президиума ВАС РФ, в силу п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части принятого решения должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения. В частности, суд вправе обязать данный орган подготовить проект договора и направить его заявителю в определенный срок.
Согласно статье 173 АПК РФ по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения суд должен указать условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Общество Р., обращаясь в арбитражный суд, сформулировало свое требование как понуждение администрации к заключению договора купли-продажи земельного участка. Однако суд апелляционной инстанции, признавая требование общества правомерным и понуждая администрацию к заключению этого договора, в нарушение требований процессуального законодательства возложил на администрацию обязанность по подготовке проекта договора купли-продажи земельного участка и направлению его истцу.
Между тем обществом Р. был представлен суду проект договора купли-продажи земельного участка, однако это обстоятельство во внимание принято не было.
Судами обращено внимание на обязанность соблюдения уполномоченными органами государственной власти и органами местного самоуправления действий, направленных на образование земельного участка, сведения о котором отсутствуют (п. 7 ст. 36 ЗК РФ). Как установлено указанной нормой, в случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения, предусмотренного ст. 29 ЗК РФ, исполнительного органа государственной власти, в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Статья 39 ЗК РФ специально оговаривает условия сохранения за собственниками зданий, строений, сооружений прав на земельные участки в случае уничтожения недвижимости. При этом указывается специально, что для реализации норм данной статьи важны причины уничтожения недвижимости, которыми могут быть только чрезвычайные обстоятельства.
При разрушении здания, строения, сооружения в результате пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Продлить этот срок вправе исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ.
Условия сохранения прав, указанных в п. 1 настоящей статьи, за арендатором и субарендатором определяются договором аренды (субаренды) земельного участка.
Следует обратить внимание на то, что приведенные нормы распространяются на земельные участки, предоставленные для обслуживания недвижимости. Следовательно, из правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на землю должно следовать, что земельный участок предоставлен для эксплуатации (обслуживания, использования) той недвижимости, которая оказалась разрушенной. Иными словами, если земельный участок, на котором была расположена разрушенная недвижимость, был предоставлен для иных целей (например, сельскохозяйственное производство), нормы данной статьи к правам на земельный участок отношения не имеют, а сами права сохраняются без каких-либо ограничений срока.
До разграничения государственной собственности на землю право на продление срока пользования земельным участком вправе осуществлять органы местного самоуправления как органы, наделенные полномочиями по распоряжению земельными участками в этот переходный период (п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской федерации").
